Hình ảnh quen thuộc của TP.HCM là nhà cao tầng và đường phố đông đúc. Nhưng số liệu kiểm kê đất đai trong hồ sơ dự thảo Quy hoạch tổng thể cho thấy bức tranh khác: sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, khoảng hai phần ba diện tích thành phố vẫn là đất nông nghiệp.
679.691 ha và ba nhóm đất
Dự thảo sử dụng kết quả kiểm kê đất đai năm 2024 (theo Quyết định 456/QĐ-BNNMT). Tổng diện tích tự nhiên của thành phố là 679.691 ha, bằng khoảng 2,05% diện tích cả nước, chia thành ba nhóm:
| Nhóm đất | Diện tích (ha) | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| Đất nông nghiệp | 452.283 | 66,5% |
| Đất phi nông nghiệp | 217.935 | 32,1% |
| Đất chưa sử dụng | 9.473 | 1,4% |
Đất nông nghiệp, rừng, mặt nước
Trong nhóm nông nghiệp, lớn nhất là đất trồng cây lâu năm: 274.196 ha, tức 40,3% tổng diện tích thành phố, chủ yếu là cây công nghiệp. Đất trồng lúa còn 33.293 ha, trong đó đất chuyên trồng lúa 16.393 ha. Đất lâm nghiệp 78.838 ha, gồm rừng phòng hộ 49.901 ha (phần lớn thuộc Khu dự trữ sinh quyển Cần Giờ), rừng đặc dụng 16.954 ha và rừng sản xuất 11.983 ha.
Hai xã có nhiều đất nông nghiệp nhất là Phú Giáo (17.839 ha) và An Thới Đông (17.181 ha); ngược lại, 33 phường không còn đất nông nghiệp.
Đất ở, khu công nghiệp, giao thông
- Đất ở: 51.503 ha, gồm 36.279 ha ở đô thị và 15.224 ha ở nông thôn.
- Khu công nghiệp: 22.626 ha, cùng 1.156 ha cụm công nghiệp.
- Giao thông: 35.998 ha.
- Mặt nước chuyên dùng: 49.834 ha, trong đó sông, kênh, rạch chiếm 41.323 ha.
- Quốc phòng, an ninh: 14.803 ha.
Mặt nước chuyên dùng gần bằng đất ở và lớn hơn đất giao thông, đặc trưng của một đô thị sông nước.
Căn hộ ở vùng ven: một số mốc giá
Ở vành ngoài lõi đô thị, từ Bình Chánh, Quận 12 cũ đến Tân Uyên (Bình Dương cũ), giá căn hộ tham khảo tại một số dự án như sau:
| Dự án | Vị trí | Giá trung bình tham khảo, triệu đồng/m² (khoảng giá) |
|---|---|---|
| Terra Luxury | Xã Bình Hưng (Phong Phú, Bình Chánh cũ) | khoảng 54 (54–55) |
| Topaz Home | Phường Đông Hưng Thuận (Tân Thới Nhất, Quận 12 cũ) | khoảng 41 (40–42) |
| Tecco Felice Tower | Phường Bình Cơ (Hội Nghĩa, Tân Uyên, Bình Dương cũ) | khoảng 22 (21–24) |
Đất chưa sử dụng tăng hơn 4 lần
So với năm 2020, đất chưa sử dụng tăng từ 2.277 ha lên 9.473 ha, trong khi quy hoạch sử dụng đất kỳ 2021–2030 yêu cầu giảm. Riêng loại đất do Nhà nước thu hồi nhưng chưa giao, chưa cho thuê đã chiếm 4.796 ha, tức hơn một nửa nhóm này.
Một biến động khác chưa được dự thảo giải thích: rừng sản xuất là rừng tự nhiên giảm từ 6.324 ha (2020) xuống 892 ha (2024). Cùng giai đoạn, đất lúa tăng 3.751 ha dù quy hoạch định hướng giảm, và phần lớn chỉ tiêu đất phi nông nghiệp mới thực hiện được tỷ lệ thấp, như đất khu công nghiệp 19,76%, giao thông 13,95%.
Bản đồ đánh giá đất xây dựng
Hồ sơ có bản vẽ QH04 đánh giá tổng hợp đất xây dựng toàn thành phố, phân đất theo các lớp: mặt nước, đã xây dựng, thuận lợi, ít thuận lợi, không thuận lợi và cấm hoặc hạn chế xây dựng. Nhìn tổng thể, lõi TP.HCM cũ và dải Thủ Dầu Một – Thuận An – Dĩ An phủ màu đất đã xây dựng; vành Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè chủ yếu là đất ít thuận lợi; Cần Giờ gần như phủ kín màu xanh.
Hạn chế là bản vẽ không có bảng diện tích theo hạng đất hay tổng quỹ đất xây dựng; ký hiệu chi tiết chỉ có ở khu vực Thủ Đức cũ. Vì vậy chưa thể biết thành phố còn bao nhiêu hécta đất thuận lợi để phát triển.
Đây là điểm xuất phát cho mọi chỉ tiêu đất đai của dự thảo. Một thành phố còn 66,5% đất nông nghiệp có dư địa lớn để mở rộng, nhưng cũng đặt ra câu hỏi chuyển đổi bao nhiêu và giữ lại bao nhiêu.
Bài viết sử dụng số liệu trong hồ sơ dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2021–2050, tầm nhìn 100 năm; nội dung hồ sơ có thể được điều chỉnh sau khi lấy ý kiến, thẩm định. Giá căn hộ nêu trong bảng được tham khảo đến 01/09/2026, chỉ phản ánh mặt bằng giá khu vực, không hàm ý khuyến nghị đầu tư.
Xem thêm dự án nổi bật: Happy One Elite · Celesta Gold · TT Genesis · Solina Vũng Tàu
